Сегодня раскрываем тему оптимизации земельного налога компаний. По сравнению с налогом на прибыль или НДС этот налог кажется незначительным. Но рачительный хозяин и зернышко бережет!
Небольшая, но нужная нам сейчас справка. ВРИ — вид разрешенного использования, закрепленный за земельным участком, целевое назначение земли. Если для налоговых расчетов на объект за основу принята кадастровая стоимость, то именно ВРИ определяет коэффициент исчисления налогового бремени.
№ 1 — Дробление
Налог на землю с ВРИ «размещение объектов торговли» существенно выше, чем на землю с ВРИ «для объекта благоустройства». Это логично. Как и то, что для оптимизации этого налога можно изменить ВРИ.
Целевое назначение земли применяется ко ВСЕМУ участку. А на практике невозможно обеспечить 100% застройку участка зданиями, которые будут обеспечивать в будущем финансовую прибыль. Существенная часть земли останется под то, что не будет приносить доход — автостоянки, зоны отдыха и т. д.). Поэтому собственник может раздробить участок на несколько частей и каждой из них обеспечить свой ВРИ с разными коэффициентами исчисления налогов исходя их фактического способа использования. Почти как в истории с раками: вчера были по 5 рублей, но большие. А сегодня будут по 3, но маленькие… Угадайте, у кого останутся 2 рубля?..
№ 2 — Мутация
Суть проста: один ВРИ участка можно поменять на другой. В «Дроблении» мы тоже это делали, но применительно к частям. Сейчас же речь идет о целевом назначении всего участка.
№ 3 — Горшок
Есть ли у вашего участка какие-либо обременения и ограничения, связанные с наличием различных инженерных коммуникаций, либо относящиеся к зонам с особыми условиями использования территории, и т.д.? Если вы не знаете точный ответ на этот вопрос, запросите соответствующие документы в муниципальных органах градостроительства и архитектуры.
№ 4 — Сами мы не местные
Земельный налог – налог местный, а это значит, что ставки этого налога могут варьироваться от муниципального образования к муниципальному образованию. Внимание, к разным налоговыми ставкам! Если ваше предприятие владеет участками в разных муниципальных образованиях, то изучайте местные нормативные акты. Часто собственник платит по максимальной ставке, определенной статьей 394 Налогового кодекса РФ, хотя местные власти могли и льготную ставку налогообложения предусмотреть.
№5 — Качели
Самая низкая налоговая ставка применяется к землям, предназначенным для жилищного строительства. Она составляет 0,3%. Напомним, что базовая ставка — 1,5%, т. е. в 5 раз выше. А на периферии разница может быть и в 6 и более раз. Что нам это дает? Если ваша земля «простаивает», то ей можно назначить ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости». Качнуть ситуацию в эту сторону не очень легко.
Во-первых, это должно быть оформлено согласно градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки той территории, на которой расположен земельный участок.
Во-вторых, не забудьте, что изменённый ВРИ нужно внести в ЕГРН.
В-третьих, Закон побуждает к строительству.
Согласитесь, эти ставки значительно привлекательнее базовой в 1,5%?!
Главный лайфхак
Незнание законов не освобождает от ответственности за их нарушение и гарантирует финансовые потери. Чтобы реализовать свои права необходимо, а) их знать б) их отстаивать. Ни для кого не секрет, что в должностные обязанности специалистов кадастровой и налоговой служб не входит глубокое погружение в тонкости объектов вашей собственности. Оптимизация налогов — это забота и обязанность собственника!
Небольшая, но нужная нам сейчас справка. ВРИ — вид разрешенного использования, закрепленный за земельным участком, целевое назначение земли. Если для налоговых расчетов на объект за основу принята кадастровая стоимость, то именно ВРИ определяет коэффициент исчисления налогового бремени.
№ 1 — Дробление
Налог на землю с ВРИ «размещение объектов торговли» существенно выше, чем на землю с ВРИ «для объекта благоустройства». Это логично. Как и то, что для оптимизации этого налога можно изменить ВРИ.
Целевое назначение земли применяется ко ВСЕМУ участку. А на практике невозможно обеспечить 100% застройку участка зданиями, которые будут обеспечивать в будущем финансовую прибыль. Существенная часть земли останется под то, что не будет приносить доход — автостоянки, зоны отдыха и т. д.). Поэтому собственник может раздробить участок на несколько частей и каждой из них обеспечить свой ВРИ с разными коэффициентами исчисления налогов исходя их фактического способа использования. Почти как в истории с раками: вчера были по 5 рублей, но большие. А сегодня будут по 3, но маленькие… Угадайте, у кого останутся 2 рубля?..
№ 2 — Мутация
Суть проста: один ВРИ участка можно поменять на другой. В «Дроблении» мы тоже это делали, но применительно к частям. Сейчас же речь идет о целевом назначении всего участка.
№ 3 — Горшок
Есть ли у вашего участка какие-либо обременения и ограничения, связанные с наличием различных инженерных коммуникаций, либо относящиеся к зонам с особыми условиями использования территории, и т.д.? Если вы не знаете точный ответ на этот вопрос, запросите соответствующие документы в муниципальных органах градостроительства и архитектуры.
№ 4 — Сами мы не местные
Земельный налог – налог местный, а это значит, что ставки этого налога могут варьироваться от муниципального образования к муниципальному образованию. Внимание, к разным налоговыми ставкам! Если ваше предприятие владеет участками в разных муниципальных образованиях, то изучайте местные нормативные акты. Часто собственник платит по максимальной ставке, определенной статьей 394 Налогового кодекса РФ, хотя местные власти могли и льготную ставку налогообложения предусмотреть.
№5 — Качели
Самая низкая налоговая ставка применяется к землям, предназначенным для жилищного строительства. Она составляет 0,3%. Напомним, что базовая ставка — 1,5%, т. е. в 5 раз выше. А на периферии разница может быть и в 6 и более раз. Что нам это дает? Если ваша земля «простаивает», то ей можно назначить ВРИ «под размещение объектов жилой недвижимости». Качнуть ситуацию в эту сторону не очень легко.
Во-первых, это должно быть оформлено согласно градостроительному регламенту, правилам землепользования и застройки той территории, на которой расположен земельный участок. Во-вторых, не забудьте, что изменённый ВРИ нужно внести в ЕГРН. В-третьих, Закон побуждает к строительству.Согласитесь, эти ставки значительно привлекательнее базовой в 1,5%?!
Главный лайфхак
Незнание законов не освобождает от ответственности за их нарушение и гарантирует финансовые потери. Чтобы реализовать свои права необходимо, а) их знать б) их отстаивать. Ни для кого не секрет, что в должностные обязанности специалистов кадастровой и налоговой служб не входит глубокое погружение в тонкости объектов вашей собственности. Оптимизация налогов — это забота и обязанность собственника!
Кроме того, во многих регионах РФ на земли с ВРИ под парковку существуют дополнительные льготы. Если базовая ставка составляет 1,5%, то в Петербурге — 0,5%. Таким образом, сепарируя участок под парковку, мы не только снижаем кадастровую стоимость, но и получаем законное право на получение дополнительной льготы. 
