Долевое строительство просуществовало в России порядка 15 лет. Этот инструмент позволял застройщикам привлекать прямые беспроцентные инвестиции от дольщиков. Однако из-за роста числа обманутых дольщиков правительство решило упразднить долевое строительство. Ему на смену придет проектное финансирование. Что это такое и какими последствиями обернется для покупателей, риэлторов и застройщиков, мы расскажем в статье.
Как это было
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу в декабре 2004 года. Застройщики и покупатели получили простой и удобный инструмент. Первые получали деньги напрямую от покупателей и могли вкладывать их в строительство, вторые – приобретали жилье по более низкой цене на стадии котлована, заключая с девелопером договор долевого участия (ДДУ).
Однако у долевого строительства есть существенный недостаток — долгострои и недострои. Этот и другие недостатки были выявлены уже в первые годы работы закона. По статистике, на начало 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных жилых комплекса (1261 дом) или 80,3 тысяч пострадавших дольщиков. Правительство принимало меры, в 2017 году был даже создан компенсационный фонд из страховых отчислений строительных компаний. Его цель – возмещать ущерб обманутым дольщикам. Это помогало решать локальные конфликты в регионах, но такие меры не были достаточны.
И осенью 2017 года Владимир Путин поручил разработать трехлетний план перехода от долевого строительства на проектное финансирование. Было решено, что с июля 2019 года долевое строительство будет полностью упразднено в России.
Как это будет: что такое проектное финансирование
У покупателей останется возможность приобретать жилье на стадии строительства дома. Однако теперь в сделке должны будут участвовать обязательно трое: покупатель, продавец (застройщик) и гарантийное лицо (банк). Последовательность сделки такая:
Покупатель, как и в случае ДДУ, вкладывает свои деньги в строительство дома.
Банк хранит все средства покупателей на отдельном специальном счете. Этот счет называется эскроу. Деньгами на нем никто не может распоряжаться – ни банк, ни застройщик, ни сами покупатели.
Застройщик может получить в банке целевой кредит на строительство или же использовать собственные средства.
Когда дом сдается в эксплуатацию, деньги со спецсчета переходят застройщику, а жилье становится собственностью покупателя.
Когда дом сдается в эксплуатацию, деньги со спецсчета переходят застройщику, а жилье становится собственностью покупателя.
Как происходит переход на новую систему
Рынок недвижимости в России последние годы переживает непростые времена и до сих пор не может отойти от последствий кризиса 2014 года, вернуться к прежним ценам и спросу. Понимая это, правительство ввело постепенный переход на новую систему финансирования строительства.
1. Первый этап. Переходной. С июля 2018 года.
Усиливается работа по защите прав дольщиков. В частности, на добровольных началах вводятся эскроу-счета, которые работают даже с ДДУ, обязательным становится банковское сопровождение сделок. Запрещается привлекать инвестиции через жилищные сертификаты и создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), потому что такие схемы совсем не защищают дольщиков. Также ужесточаются требования к застройщикам. Например, вводится такая мера, как «один застройщик — одно разрешение на строительство». Застройщики уже не могут брать на себя много проектов, каждой компании выдается одно разрешение на строительство.
2. Второй этап. Полный переход на проектной финансирование. С июля 2019 года.
Регистрация ДДУ по всей России прекращается. Единственное: застройщики смогут довести до конца проекты с ДДУ, которые начаты до 1 июля 2019 года.
Как это поможет
Разработчики новых правил игры утверждают, что проектное финансирование защитит права покупателей. При ДДУ практически невозможно проконтролировать, на какие нужды застройщик пустит средства дольщиков. Он может собрать деньги от покупателей на проект А, но профинансировать другой свой проект Б, откладывая на потом реализацию проекта А и затягивая строительство. Проектное финансирование такого не позволит. Застройщик не сможет распоряжаться деньгами покупателей, пока не достроит дом.
Уменьшится срок строительства домов. Застройщик будет вынужден прибегать к помощи целевого кредита под проценты или же использовать свои средства на строительство. И в том, и в другом случае он будет заинтересован в скорейшем завершении проекта и возвращении вложенных средств.
Очистит рынок от неблагонадежных застройщиков. Только серьезные и крупные компании, способные выполнять свои обязательства, смогут продолжать работу.
Какими будут последствия
Казалось бы, проблема решена: нет долевого строительства, нет обманутых дольщиков. Однако аналитики рынка называют следующие последствия перехода на проектное финансирование:
Исчезнет дешевое жилье на стадии котлована
Долевое строительство привлекало людей тем, что квартиру на начальном этапе застройки можно приобрести почти в два раза дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию. Экономия составляла 30-50%, что для людей с ограниченным достатком и ипотекой было единственной возможностью обзавестись собственным углом.
Теперь же застройщику невыгодно продавать квартиры дешевле, поскольку он платит проценты по кредиту и не может распоряжаться прямыми инвестициями от покупателей. Рентабельность бизнеса упадет, и это приведет к последствиям, описанным в следующем пункте.
Сократится количество застройщиков
Банки с опасением выдают долгосрочные кредиты строительным компаниям, потому что такие кредиты относятся к высокорискованным. Чтобы получить такой целевой кредит, нужно отвечать жестким требованиям, предоставить детально проработанный проект. Начинающие и небольшие компании не смогут выжить и обанкротятся. Это приведет к последствиям, описанным ниже.
Вырастут цены на жилье в новостройках
Так как себестоимость проектов для застройщиков повысится, а конкуренция с уходом многих игроков станет ниже, цены естественным образом вырастут. Однако произойдет рост цен на первичном рынке не сразу. По мнению аналитиков, в настоящее время на рынке очень много новостроек, будет введено еще больше, тогда как уровень доходов населения невысокий. То есть уровень предложения гораздо выше уровня спроса. Застройщики стараются построить как можно больше объектов по старым правилам ДДУ и происходит «затоваривание». Число новых проектов растет, а покупательская способность людей падает. Поэтому первые несколько лет девелоперы не будут повышать цены, уверены эксперты, потому что иначе можно обрушить и без того неустойчивый первичные рынок жилья. Однако при первой же возможности рост цен произойдет неизбежно. По прогнозам, количество предложений в новостройках будет медленно уменьшаться в течение ближайших пяти лет вместе с медленным ростом стоимости квадратных метров.
Какие трудности будут в первые годы
Нет опыта разрешения конфликтов. По ДДУ за 15 лет существования накоплен богатый судебный опыт. Новая схема будет обкатываться в течение пяти лет минимум.
Покупателям нет смысла вкладываться в проекты на стадии строительства. Если только нужно зарезервировать определенную квартиру в определенном доме. Однако гораздо выгоднее положить деньги в банк на эти же несколько лет под проценты, а потом уже купить готовое жилье.
Это же относится к ипотеке. Покупатели будут думать: взять им ипотеку сейчас и вложиться в жилье или же подождать несколько лет лучших процентов и купить уже готовое жилье примерно по той же цене.
Вывод
Проектное финансирование вводится с благой целью защиты покупателей. Однако теперь покупка квартиры в строящемся доме из инвестиции превратится в обычное бронирование. Покупатель не сможет сэкономить, он просто сохранит за собой право на квартиру в будущем доме. При этом деньги покупателей будут заморожены на все время, пока возводится дом. Они не будут приносить прибыль никому – ни банку, ни застройщику, ни покупателю, более того, за несколько лет их частично «съест» инфляция. Усложнится работа застройщиков, приход новых участников на рынок. Таким образом, новые правила игры станут достаточно стрессовыми для всех: и для рядовых россиян, и для строительных компаний.
Как это было
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу в декабре 2004 года. Застройщики и покупатели получили простой и удобный инструмент. Первые получали деньги напрямую от покупателей и могли вкладывать их в строительство, вторые – приобретали жилье по более низкой цене на стадии котлована, заключая с девелопером договор долевого участия (ДДУ).
Однако у долевого строительства есть существенный недостаток — долгострои и недострои. Этот и другие недостатки были выявлены уже в первые годы работы закона. По статистике, на начало 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных жилых комплекса (1261 дом) или 80,3 тысяч пострадавших дольщиков. Правительство принимало меры, в 2017 году был даже создан компенсационный фонд из страховых отчислений строительных компаний. Его цель – возмещать ущерб обманутым дольщикам. Это помогало решать локальные конфликты в регионах, но такие меры не были достаточны.
И осенью 2017 года Владимир Путин поручил разработать трехлетний план перехода от долевого строительства на проектное финансирование. Было решено, что с июля 2019 года долевое строительство будет полностью упразднено в России.
Как это будет: что такое проектное финансирование
У покупателей останется возможность приобретать жилье на стадии строительства дома. Однако теперь в сделке должны будут участвовать обязательно трое: покупатель, продавец (застройщик) и гарантийное лицо (банк). Последовательность сделки такая:
Покупатель, как и в случае ДДУ, вкладывает свои деньги в строительство дома.
Банк хранит все средства покупателей на отдельном специальном счете. Этот счет называется эскроу. Деньгами на нем никто не может распоряжаться – ни банк, ни застройщик, ни сами покупатели.
Застройщик может получить в банке целевой кредит на строительство или же использовать собственные средства.
Когда дом сдается в эксплуатацию, деньги со спецсчета переходят застройщику, а жилье становится собственностью покупателя.
Когда дом сдается в эксплуатацию, деньги со спецсчета переходят застройщику, а жилье становится собственностью покупателя.
Как происходит переход на новую систему
Рынок недвижимости в России последние годы переживает непростые времена и до сих пор не может отойти от последствий кризиса 2014 года, вернуться к прежним ценам и спросу. Понимая это, правительство ввело постепенный переход на новую систему финансирования строительства.
1. Первый этап. Переходной. С июля 2018 года.
Усиливается работа по защите прав дольщиков. В частности, на добровольных началах вводятся эскроу-счета, которые работают даже с ДДУ, обязательным становится банковское сопровождение сделок. Запрещается привлекать инвестиции через жилищные сертификаты и создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), потому что такие схемы совсем не защищают дольщиков. Также ужесточаются требования к застройщикам. Например, вводится такая мера, как «один застройщик — одно разрешение на строительство». Застройщики уже не могут брать на себя много проектов, каждой компании выдается одно разрешение на строительство.
2. Второй этап. Полный переход на проектной финансирование. С июля 2019 года.
Регистрация ДДУ по всей России прекращается. Единственное: застройщики смогут довести до конца проекты с ДДУ, которые начаты до 1 июля 2019 года.
Как это поможет
Разработчики новых правил игры утверждают, что проектное финансирование защитит права покупателей. При ДДУ практически невозможно проконтролировать, на какие нужды застройщик пустит средства дольщиков. Он может собрать деньги от покупателей на проект А, но профинансировать другой свой проект Б, откладывая на потом реализацию проекта А и затягивая строительство. Проектное финансирование такого не позволит. Застройщик не сможет распоряжаться деньгами покупателей, пока не достроит дом.
Уменьшится срок строительства домов. Застройщик будет вынужден прибегать к помощи целевого кредита под проценты или же использовать свои средства на строительство. И в том, и в другом случае он будет заинтересован в скорейшем завершении проекта и возвращении вложенных средств.
Очистит рынок от неблагонадежных застройщиков. Только серьезные и крупные компании, способные выполнять свои обязательства, смогут продолжать работу.
Какими будут последствия
Казалось бы, проблема решена: нет долевого строительства, нет обманутых дольщиков. Однако аналитики рынка называют следующие последствия перехода на проектное финансирование:
Исчезнет дешевое жилье на стадии котлована
Долевое строительство привлекало людей тем, что квартиру на начальном этапе застройки можно приобрести почти в два раза дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию. Экономия составляла 30-50%, что для людей с ограниченным достатком и ипотекой было единственной возможностью обзавестись собственным углом.
Теперь же застройщику невыгодно продавать квартиры дешевле, поскольку он платит проценты по кредиту и не может распоряжаться прямыми инвестициями от покупателей. Рентабельность бизнеса упадет, и это приведет к последствиям, описанным в следующем пункте.
Сократится количество застройщиков
Банки с опасением выдают долгосрочные кредиты строительным компаниям, потому что такие кредиты относятся к высокорискованным. Чтобы получить такой целевой кредит, нужно отвечать жестким требованиям, предоставить детально проработанный проект. Начинающие и небольшие компании не смогут выжить и обанкротятся. Это приведет к последствиям, описанным ниже.
Вырастут цены на жилье в новостройках
Так как себестоимость проектов для застройщиков повысится, а конкуренция с уходом многих игроков станет ниже, цены естественным образом вырастут. Однако произойдет рост цен на первичном рынке не сразу. По мнению аналитиков, в настоящее время на рынке очень много новостроек, будет введено еще больше, тогда как уровень доходов населения невысокий. То есть уровень предложения гораздо выше уровня спроса. Застройщики стараются построить как можно больше объектов по старым правилам ДДУ и происходит «затоваривание». Число новых проектов растет, а покупательская способность людей падает. Поэтому первые несколько лет девелоперы не будут повышать цены, уверены эксперты, потому что иначе можно обрушить и без того неустойчивый первичные рынок жилья. Однако при первой же возможности рост цен произойдет неизбежно. По прогнозам, количество предложений в новостройках будет медленно уменьшаться в течение ближайших пяти лет вместе с медленным ростом стоимости квадратных метров.
Какие трудности будут в первые годы
Нет опыта разрешения конфликтов. По ДДУ за 15 лет существования накоплен богатый судебный опыт. Новая схема будет обкатываться в течение пяти лет минимум.
Покупателям нет смысла вкладываться в проекты на стадии строительства. Если только нужно зарезервировать определенную квартиру в определенном доме. Однако гораздо выгоднее положить деньги в банк на эти же несколько лет под проценты, а потом уже купить готовое жилье.
Это же относится к ипотеке. Покупатели будут думать: взять им ипотеку сейчас и вложиться в жилье или же подождать несколько лет лучших процентов и купить уже готовое жилье примерно по той же цене.
Вывод
Проектное финансирование вводится с благой целью защиты покупателей. Однако теперь покупка квартиры в строящемся доме из инвестиции превратится в обычное бронирование. Покупатель не сможет сэкономить, он просто сохранит за собой право на квартиру в будущем доме. При этом деньги покупателей будут заморожены на все время, пока возводится дом. Они не будут приносить прибыль никому – ни банку, ни застройщику, ни покупателю, более того, за несколько лет их частично «съест» инфляция. Усложнится работа застройщиков, приход новых участников на рынок. Таким образом, новые правила игры станут достаточно стрессовыми для всех: и для рядовых россиян, и для строительных компаний.
