После того как весной 2024 года Испания объявила об отмене программы «золотых виз», закрылась фактически последняя доступная для россиян возможность получить долгосрочный вид на жительство в Шенгенской зоне за покупку недвижимости. Основатель Bespalov Finance Александр Беспалов в колонке для Forbes рассказывает, что не так с «золотыми визами», чем они не нравятся местным жителям и европейским властям и какие альтернативные инструменты пока еще существуют
Недоступное жилье
Формально некоторые инвестиционные программы в Европе сохраняются. Так, «золотые визы» доступны в Италии и Португалии. Но есть важный нюанс: в этих программах отсутствует опция инвестиций в недвижимость. Только вложения в местную экономику или благотворительные взносы.А подавляющее большинство инвесторов предпочитают именно недвижимость. И понятно почему: бизнес в малознакомой стране — крайне рискованное занятие, а просто отдать €200 000–300 000 на условную благотворительность готов далеко не каждый. Другое дело, когда речь идет о собственной недвижимости, которую можно потрогать, жить в ней, сдавать в аренду и использовать иными способами. Конечно, и в этом инструменте есть определенные риски: иногда вместо прибыли можно получить убыток. Но по крайней мере не потерять весь капитал целиком.
Сегодня в Шенгенской зоне «золотые визы» за покупку недвижимости можно получить только в Греции, причем из-за ажиотажного спроса уже второй год подряд в этой стране резко увеличивают минимальный порог вложений, что делает этот инструмент по-настоящему элитарным. Если год назад €250 000 было достаточно при покупке в любой точке страны, то с августа 2024 года уже почти в два раза больше — €400 000, а в востребованных районах нужно будет вложить в покупку под миллион. Кроме того, эта программа с 2022 года закрыта для россиян. Обойти это ограничение при желании можно за счет второго гражданства, но это уже совсем другая история.
В ЕС имеется и другая возможность — ПМЖ Кипра можно получить при покупке недвижимости от €300 000. Но островное государство до сих пор не входит в Шенгенскую зону, а это серьезный минус, особенно для российских инвесторов. Многие из них рассматривают европейские «золотые визы» в том числе как замену долгосрочным шенгенским, которые сейчас получить не так просто.
Несознательные инвесторы и рост цен
Важно понимать ключевое отличие «золотых виз» от прочих вариантов ВНЖ — они не требуют постоянного проживания. Обычный вид на жительство предполагает, что вы находитесь в стране как минимум половину времени, в противном случае надеяться на продление не приходится.Владельцам «золотых виз» обычно достаточно появиться в стране лишь на несколько дней, а в некоторых государствах нет и этого ограничения. Требование к постоянному проживанию появляется только в том случае, если в будущем требуется получить ПМЖ и гражданство.
Это ключевой вопрос для тех, кто не хочет привязываться к одной стране. Некоторые обеспеченные люди предпочитают жить как граждане мира, постоянно путешествуя или меняя локации своего проживания. Еще более распространена ситуация, когда владелец бизнеса остается в России, но хочет иметь возможность без проблем ездить в Европу, например навещать детей.
В итоге получается, что «золотые визы» за недвижимость часто получают те, кому эта недвижимость не особенно нужна. Иногда бывает так, что большую часть времени объекты простаивают — владелец появляется там от силы на месяц в году. Таких случаев немного, но именно они вызывают у местных наибольшее недовольство.
На первый взгляд, это личное дело владельцев, которые таким образом сами себе наносят убытки. Но если в стране цены на недвижимость устремляются вверх и делают жилье малодоступным для местного населения, граждане выражают недовольство. Ситуации из серии «собака на сене лежит, сама не ест и другим не дает» только усиливают негодование.
Большинство экспертов считает, что «золотые визы» не так сильно влияют на рынок, поскольку затрагивают лишь небольшой сегмент. Но местные жители экспертов слушают редко и во всем иностранцев. Так произошло, например, в Португалии, где именно под давлением общества были «золотые визы» за недвижимость, а также в Турции, где в итоге был резко порог входа по такой программе.
Но и помимо недовольства населения имеются веские причины отказа от таких программ. Власти многих стран к выводу, что приходящие через «золотые визы» деньги не так уж полезны для экономики — они скорее разогревают цены на рынке, чем обеспечивают устойчивое развитие. По крайней мере это относится к развитым странам — развивающиеся нередко рады любым инвестициям.
Отказ от «наркопаспортов»
У властей привлекательных для претендентов на инвестиционные визы стран часто возникают большие вопросы и к происхождению средств у соискателей. Эта касается и инвесторских виз, и гражданств («золотых паспортов»). Постепенный отказ от этого инструмента — важный тренд последних лет.Еще недавно инвестиционные гражданства были доступны в таких популярных у россиян странах, как Черногория и Кипр, а также на Мальте. Теперь все они закрыты, а на Кипре и Мальте после скандала и расследования «золотые паспорта» у 45 россиян.
Это еще одна проблема инвесторских программ гражданства: такие решения гораздо проще отозвать (обычно, правда, с возвратом инвестиций). Опыт показывает, что полученные в результате других процедур гражданства отобрать практически невозможно.
Популярны у россиян были и «золотые паспорта» стран карибского бассейна (Сент-Китс и Невис, Гренада и др.). Большинство из этих программ действуют и сейчас, но они уже недоступны для россиян, причем в Сент-Китс и Невис до сих пор пытаются получить свои деньги обратно.
В любом случае оформлять «карибские» паспорта, как и доступный для Россия паспорт Вануату, сейчас не стоит по двум причинам. Во-первых, их выдают в основном не за покупку недвижимости, а за вложения в фонды с неочевидными условиями возврата и доходностью. Во-вторых, что еще важнее, доступность этих программ и недостаточный контроль сильно ударили по ценности этих документов. Обладателей карибских паспортов воспринимают с недоверием: многие страны собираются для них безвизовый режим, банки не слишком охотно открывают им счета и тщательно проверяют все операции. Фактически на них смотрят как на вероятных наркобаронов, коррупционеров и в целом относятся к ним с подозрением.
Какие инвестиционные программы по-прежнему актуальны
Несмотря на общую тенденцию, рабочие варианты получить «золотые паспорта» все еще сохраняются. В частности, вопреки слухам, до сих пор не повысила минимальный порог входа Турция — получить паспорт здесь можно при покупке недвижимости от $400 000. Вариант интересный, особенно для тех, кто связывает свою жизнь с Турцией. Но надо понимать, что турецкий паспорт не очень много дает в плане путешествий и бизнеса, а рынок недвижимости в стране переживает не лучшие времена.Еще ниже минимальный порог в Египте ($300 000). Опять же, египетский паспорт не считается сильным, а вот рынок недвижимости в стране многие считают перспективным и видят там серьезный потенциал для роста.
Прибыльность инвестиций — это ключевой вопрос для любых инвестиционных программ. В том числе и для столь любимых россиянами европейских «золотых виз», которые нам кажутся переоцененными.
Сами по себе эти визы, по нашей оценке, никак не стоят сотни тысяч долларов, поэтому получать их имеет смысл только в том случае, если инвестиции с высокой вероятностью станут прибыльными. В этом плане мы и раньше скептически относились к уже закрывшейся в этом плане Португалии, закрывающейся Испании и полузакрытой для россиян Греции — во всех этих странах цены находятся на пике роста, а с учетом налогов и дополнительных расходов можно получить скорее убытки, чем прибыль.
Более интересен в этом плане Кипр — цены там в последнее время тоже подросли, но рост носит более плавный характер, а соотношение между ценой аренды и ценой покупки остается неплохим, так что при сдаче объекта можно рассчитывать на доходность в районе 6–8%. Но, как уже было отмечено, остров не входит в Шенгенскую зону.
Наиболее же перспективный вариант — Венгрия, где программу «золотых виз» только (эта страна в последнее время во многих вопросах идет против общеевропейских трендов). Рынок недвижимости Венгрии выглядит перспективным и по ряду признаков только готовится к серьезному росту. Неудивительно, что многие специалисты возлагали большие надежды на эту программу. Однако в последний момент в нее были внесены изменения: опцию получения «золотых виз» за недвижимость (от €500 000) запустят на полгода позже, чем планировалось, — с 1 января 2025 года.
К этому времени ситуация на рынке может измениться не в лучшую сторону. В этих условиях некоторые потенциальные покупатели стараются подстраховаться и готовятся к сделкам заранее с тем расчетом, чтобы зарегистрировать право собственности в самом начале января. То есть успеть в первых рядах, пока новое направление не стало модным, а цены не улетели слишком высоко.
Модные направления вообще редко бывают прибыльными — цена здесь слишком высока. В этом плане показательны Эмираты, которые также выдают резидентские визы при покупке недвижимости от 2 млн дирхам (чуть более полумиллиона долларов). Это довольно полезный инструмент для тех, кто регулярно бывает в Дубае или проводит там большую часть времени. Проблема в том, что сам Дубай стал слишком модным и заработать на местном рынке весьма сложно. Многие россияне, купившие там объекты на пике спроса в 2022 году, в итоге пожалели об этом и даже продавали недвижимость в убыток.
При этом ОАЭ в целом могут быть интересны, если посмотреть на другие эмираты. Многие эксперты рекомендуют Абу-Даби, в последнее время признаки начала роста демонстрирует Рас-эль-Хайм.
Но важно понимать: инвестиции в зарубежную недвижимость гораздо более сложный инструмент, чем кажется на первый взгляд. На незнакомом рынке деньги легче потерять, чем приумножить. Действительность обычно оказывается хуже, чем обещает местный риелтор, а такие «мелочи» как налоги, пошлины, перечисления агенту и управляющим компаниям нередко съедают всю прибыль.
Также в современных условиях не только в Европе, но и в Эмиратах очень настороженно относятся к российским деньгам и тщательно проверяют источники их происхождения. В результате само оформление сделки может превратиться в серьезную проблему. А в Португалии еще до официального закрытия программы были поставлены на стоп заявки от россиян и белорусов. Сейчас это ограничение вроде бы снимается, и старые заявки, поданные до остановки программы, должны быть рассмотрены. Но в любом случае едва ли это произойдет быстро. По нашей информации, в Португалии застревали заявки на «золотые визы» и от граждан многих других стран. Растущие очереди и растянувшиеся сроки — это частая история для многих популярных программ «золотых виз».
Альтернативные инструменты
Стоит ли сейчас пытаться получить «золотые визы» — серьезный вопрос даже при наличии свободных средств. С точки зрения получения вида на жительство они, собственно, не нужны. Практически в любой стране имеется немало вариантов получения ВНЖ, и найти подходящий лично для себя может практически кто угодно. Можно получить этот документ через открытие компании, по трудоустройству, по финансовой состоятельности.А сейчас многие страны, особенно европейские, делают упор на привлечении не денег, а мозгов. Поэтому в тренде такие инструменты как визы цифрового кочевника, ВНЖ для высококвалифицированных специалистов (Blue Card) и .
Зачастую оформить их можно в упрощенном порядке, а для получателей предусмотрены льготы (в том числе налоговые). При этом цена вопроса невелика: даже при оформлении через миграционные компании речь обычно идет о нескольких тысячах евро, а при желании все можно сделать и самостоятельно.
Но у любых ВНЖ есть недостатки: в случае со всеми неинвесторскими видами на жительство это прежде всего короткий срок действия и необходимость постоянного проживания для продления. Последнее ограничение можно обойти с помощью специальных юридических процедур — можно, например, обосновать отъезд необходимостью лечения или семейными обстоятельствами. Но злоупотреблять такими методами мы не рекомендуем.
Если же говорить о долгосрочной замене шенгенской визы и о надежном правовом статусе, то гораздо предпочтительнее получение второго гражданства. Второй паспорт помогает не только при пересечении границ, но и при взаимодействии с зарубежными банками. Большинство из них сейчас крайне пристально проверяют операции с участием граждан России и неохотно открывают им счета, а гражданство другой страны снимает большинство проблем.
Многие считают, что получить гражданство можно только долгим путем, за пять-десять лет, но это относится только к стандартной процедуре натурализации. И даже для нее есть более быстрые варианты: в Германии, например, в некоторых случаях можно получить паспорт за три года.
А в некоторых странах существуют вполне законные ускоренные процедуры получения гражданства, позволяющие пройти этот путь за полгода-год, а в некоторых случаях и за несколько месяцев. В самом Евросоюзе вариантов в этом плане не так много, но они есть. Так, неплохие ускоренные программы гражданства по репатриации действуют в Румынии и даже в Греции, паспорт которой считается одним из самых сильных в мире и отлично подходит для путешествий.
Но если говорить о долгосрочном шенгене, то достаточно получить паспорт одной из стран, не входящих в ЕС, но имеющих соответствующее соглашение о безвизовом въезде. Это, например, Молдавия, Сербия, Аргентина и даже Парагвай.
В этих странах получить гражданство можно на неплохих условиях. В Молдавии (как и в Румынии) достаточно проживания предков на определенных и довольно обширных территориях, включающих солидную часть современной Украины. В Сербии дорогу к паспорту открывает этническая связь со страной, а в Аргентине — .
При этом в разных странах подход к таким ускоренным процедурам выдачи гражданства может быть разной степени либеральности. Иногда даже при получении почетного гражданства за особые заслуги перед страной, эти заслуги могут быть совсем неочевидными. Например, вложение в полезный для страны проект тоже может стать особой заслугой, если это подтвердит соответствующий чиновник высокого ранга.
Немало нюансов и в программах гражданства, связанных с происхождением. Иногда подтверждающие документы можно получить не через архивы, а через церковь или религиозные общины. Так, Роман Абрамович в упрощенном порядке как сефардский еврей — тот, чьи предки пострадали в Средние века от гонений. Его происхождение подтвердила местная еврейская община, а насколько это соответствовало действительности и не стали ли ключевыми аргументами финансовые интересы общины, этого никто точно не знает.
Подобных случаев было немало, и в итоге Португалия даже свернула программу для сефардских евреев. Но в других странах подобные механизмы действуют до сих пор. В некоторых православных странах местная церковь хорошо относится к россиянам (прежде всего со славянскими фамилиями) и может даже повлиять на решения принимающих решения о предоставлении гражданства органов.
А среди тех, кто стремится к максимальной прозрачности, в последнее время популярным стал Парагвай, где паспорт можно получить через инвестиции в экономику страны, причем сравнительно небольшие, от $70 000. Важно подчеркнуть: это не инвестиционное гражданство в полном смысле. В Парагвае за счет инвестиций можно получить только ПМЖ, а уже потом по ускоренной программе стать гражданином страны. Прямые вложения в недвижимость по этой программе не предусмотрены, но можно стать владельцем объекта через созданную компанию.
В целом наш опыт показывает, что подходящий вариант находится практически для любого желающего. Другой вопрос, что любые программы гражданства имеют ту же особенность, что и направления для «золотых виз». Чем популярнее программа, тем большим спросом она пользуется. В итоге растут расходы и увеличиваются сроки, а потом окно возможностей нередко и совсем закрывается. За последний год примерно вдвое выросли сроки оформления по упрощенным процедурам в Греции и Молдове, усложнились процедуры в Румынии и Болгарии. И вполне вероятно, что завтра все окажется еще сложнее, чем сегодня.
