- Специальный корреспондент
По договору мены стороны меняют один товар на другой при этом денег, как правило, не платят и не получают, поэтому довольно часто остаются в недоумении с вопросом: «какие налоги? Мы же доход не получили!» Но налоговая инспекция смотрит на это совсем по-другому: как — давайте разбираться.
Иллюстрация: Вера Ревина/«Клерк»
[H2] Правовые нормы в Гражданском кодексе[/H2]
Объяснение содержит не налоговый, а гражданский кодекс в п. 2 ст. 567 указано, что каждая сторона признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять в обмен. Поэтому сделку мены необходимо рассматривать в налоговом аспекте как две сделки купли-продажи. В ГК указано, что к мене применяются правила о договоре купли-продажи.
[H2] Налоговые последствия мены квартиры на дом между физическими лицами[/H2]
В предмете договора обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать обмениваемое недвижимое имущество: и квартиру, и дом, и земельный участок. Обязательно должна быть указана цена, иначе договор будет считаться незаключенным.
[H2] Если сроки владение меньше минимальных, что с налогами тогда[/H2]
Налоговая база будет определяться как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму предусмотренных налоговых вычетов (п. 3 ст. 210 НК). То есть если стоимость квартиры 5 млн. рублей и стоимость дома 5 млн. рублей, то считается, что каждый налогоплательщик получил доход по 5 млн. руб. Как можно уменьшить эту сумму? Можно воспользоваться фиксированным налоговым вычетом в 1 млн. рублей, а можно заявить вычет в размере подтвержденных расходов.
К ним можно отнести расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества (квартиры, дома, земельного участка). При этом необходимо иметь документы, подтверждающие эти расходы. Воспользоваться вычетом в 1 млн. рублей выгоднее тогда, когда у вас нет подтвержденных расходов при приобретении проданной (обменянной) квартиры/дома или если эти расходы менее 1 млн. рублей.
Если договор мены с доплатой, то налогоплательщики, как правило, считают, что налогообложению подлежит только сумма доплаты, но это далеко не так. Например, квартира стоимостью 4 млн., меняется на дом стоимостью 5 млн. доплата за дом составляет 1 млн. рублей. Если срок владения домом менее минимального, то сделка по его обмену на квартиру с доплатой рассматривается как продажа дома за 5 млн. рублей.
Если есть документы подтверждающие расходы на приобретение, то есть дом ранее покупали за 5 млн. рублей, то и налога не возникнет, а если дом покупали за 3,5 млн, то налог необходимо будет уплатить с разницы то есть с 1,5 млн. рублей Применить одновременно и вычет в размере подтвержденных расходов, и фиксированный вычет в сумме 1 млн. рублей по одному объекту нельзя, но не надо забывать, что продавая дом, мы, как правило, продаем два объекта: земельный участок и дом и если в договоре отдельно указать стоимость этих объектов, то по одному объекту можно применить расходы, а по другому вычет в 1 млн. руб.
[H2] Можно ли применить налоговый имущественный вычет при покупке жилья, если жилье приобретается по договору мены[/H2]
Часто у налогоплательщиков возникает вопрос: а можно ли применить налоговый имущественный вычет при покупке жилья, если жилье приобретается по договору мены, ведь реальных денег за жилье налогоплательщик не платит, а передает недвижимость? И тут налогоплательщикам как раз выгодно рассматривание договора мены как двух сделок купли-продажи. Потому что по приобретаемому имуществу можно заявить имущественный налоговый вычет при покупке жилья в размере, не превышающем 2 млн. рублей.
[H2] Правовые нормы в Гражданском кодексе[/H2]
Объяснение содержит не налоговый, а гражданский кодекс в п. 2 ст. 567 указано, что каждая сторона признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять в обмен. Поэтому сделку мены необходимо рассматривать в налоговом аспекте как две сделки купли-продажи. В ГК указано, что к мене применяются правила о договоре купли-продажи.
[H2] Налоговые последствия мены квартиры на дом между физическими лицами[/H2]
В предмете договора обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать обмениваемое недвижимое имущество: и квартиру, и дом, и земельный участок. Обязательно должна быть указана цена, иначе договор будет считаться незаключенным.
Чтобы определить налоговые последствия по сделке сначала необходимо разобраться со сроками владения. Если и по дому, земельному участку, и по квартире они больше трех или пяти лет (в зависимости от основания приобретения дома и квартиры ст. 217.1 НК), то налогов не возникает и обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ тоже.
[H2] Если сроки владение меньше минимальных, что с налогами тогда[/H2]
Налоговая база будет определяться как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму предусмотренных налоговых вычетов (п. 3 ст. 210 НК). То есть если стоимость квартиры 5 млн. рублей и стоимость дома 5 млн. рублей, то считается, что каждый налогоплательщик получил доход по 5 млн. руб. Как можно уменьшить эту сумму? Можно воспользоваться фиксированным налоговым вычетом в 1 млн. рублей, а можно заявить вычет в размере подтвержденных расходов.
К ним можно отнести расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества (квартиры, дома, земельного участка). При этом необходимо иметь документы, подтверждающие эти расходы. Воспользоваться вычетом в 1 млн. рублей выгоднее тогда, когда у вас нет подтвержденных расходов при приобретении проданной (обменянной) квартиры/дома или если эти расходы менее 1 млн. рублей.
Налоговую декларацию необходимо подать в обоих случаях.
Если договор мены с доплатой, то налогоплательщики, как правило, считают, что налогообложению подлежит только сумма доплаты, но это далеко не так. Например, квартира стоимостью 4 млн., меняется на дом стоимостью 5 млн. доплата за дом составляет 1 млн. рублей. Если срок владения домом менее минимального, то сделка по его обмену на квартиру с доплатой рассматривается как продажа дома за 5 млн. рублей.
Если есть документы подтверждающие расходы на приобретение, то есть дом ранее покупали за 5 млн. рублей, то и налога не возникнет, а если дом покупали за 3,5 млн, то налог необходимо будет уплатить с разницы то есть с 1,5 млн. рублей Применить одновременно и вычет в размере подтвержденных расходов, и фиксированный вычет в сумме 1 млн. рублей по одному объекту нельзя, но не надо забывать, что продавая дом, мы, как правило, продаем два объекта: земельный участок и дом и если в договоре отдельно указать стоимость этих объектов, то по одному объекту можно применить расходы, а по другому вычет в 1 млн. руб.
[H2] Можно ли применить налоговый имущественный вычет при покупке жилья, если жилье приобретается по договору мены[/H2]
Часто у налогоплательщиков возникает вопрос: а можно ли применить налоговый имущественный вычет при покупке жилья, если жилье приобретается по договору мены, ведь реальных денег за жилье налогоплательщик не платит, а передает недвижимость? И тут налогоплательщикам как раз выгодно рассматривание договора мены как двух сделок купли-продажи. Потому что по приобретаемому имуществу можно заявить имущественный налоговый вычет при покупке жилья в размере, не превышающем 2 млн. рублей.
Стоимость приобретенного жилья по договору мены определяется исходя из стоимости переданного по договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья и оплаты разницы в ценах, в случае если обмениваемое имущество признается неравноценным
