- Специальный корреспондент
Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел апрель–май. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.
Фото:
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Данные отсюда:
Вторичка просто дорожает, в первичке произошёл аномальный рост (возможно, это баг, будем следить дальше). Может быть, осталось мало первички или появилось много элитного жилья, заканчивается массовая льготная ипотека, начался сезон, и нечистые риэлторы бомбят фейками.
Сочи: май → июнь
Данные отсюда:
Здесь ситуация другая. Рост первички из-за льгот. Данные более чистые, чем в Сочи. Будет снижение в июле? Узнаем совсем скоро.
Москва: май → июнь
Данные отсюда:
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Данные отсюда:
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 153к за метр — рост на 1к за месяц.
Данные отсюда:
310к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 8к.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 175к — стало на 1к дороже.
ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.
Данные отсюда:
Но в долларах всё стабильно. 3000 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.
Данные отсюда:
Объявления
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июнь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю. Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.
Вторичка просто дорожает, в первичке произошёл аномальный рост (возможно, это баг, будем следить дальше). Может быть, осталось мало первички или появилось много элитного жилья, заканчивается массовая льготная ипотека, начался сезон, и нечистые риэлторы бомбят фейками.
Сочи: май → июнь
- Первичка: 412к → 538к (+30,6%)
- Вторичка: 307к → 324к (+5,5%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву.
Здесь ситуация другая. Рост первички из-за льгот. Данные более чистые, чем в Сочи. Будет снижение в июле? Узнаем совсем скоро.
Москва: май → июнь
- Первичка: 365к → 374к (+2,5%)
- Вторичка: 423к → 415к (-1,9%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 302к, на 8к больше мая. Новый максимум.
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 153к за метр — рост на 1к за месяц.
310к за метр в Москве, +5к за месяц. Исторический максимум. Опережает MREDC на 8к.
По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 175к — стало на 1к дороже.
ИРН показывает 271к по Москве, без изменений.
Но в долларах всё стабильно. 3000 долларов за метр. Цены как в 2006 или в 2017. Вдвое дешевле пика 2008 года.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Москва и Сочи, конечно, вне конкуренции.Объявления
- Москва: первичка 374к, вторичка 415к
- Сочи: первичка 538к, вторичка 324к
- СПб: первичка 255к, вторичка 214к
- Новороссийск: первичка 202к, вторичка 150к
- Краснодар: первичка 160к, вторичка 129к
С 1 июля платежи по ипотеке на первичку могут вырасти в два раза
И это жёстко. В последние годы доступность жилья зависела от условий выдачи ипотеки с господдержкой. По льготным программам было выдано более 90% ипотек. У застройщиков нет альтернативных инструментов поддержки спроса кроме снижения цен, первоначальный взнос подняли. Ежемесячные платежи по ипотеке не увеличивались в последние 3−4 года, а иногда они снижались благодаря субсидиям от застройщиков. Адресные льготы будут работать не так эффективно. В теории: спрос будет падать, цены на первичку будут уменьшаться, вторичка также пойдёт вниз. Но это теория, которая не всегда соответствует действительности. Будем посмотреть.Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 3,83 млн с июля 2021 (данные за 1 июня), на 1 июля должно быть около 4 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 13,73 млн. Месяц назад было 13! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 12,35 метра! За эти деньги можно купить две OMODA C5 или неплохую однушку в Твери.
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июнь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
