Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с множеством рисков, поскольку здесь всегда фигурируют крупные суммы денег.
Но среди этих сделок особо следует выделить сделки, которые заключаются между членами семьи: здесь риски, связанные с передачей денег и «чистотой недвижимости», как правило, минимальны — зато к ним добавляются другие, связанные именно с родственным характером сделки. Остановимся на них подробнее.
1. Отказ в налоговом вычете за покупку жилья
Покупка жилья дает человеку право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом и вернуть НДФЛ, уплаченный в бюджет, на сумму до 260 тысяч рублей (если стоимость приобретенного жилья начинается от 2-х млн рублей), а также дополнительно получить еще до 390 тысяч рублей вычета за уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту ( и ).
Поэтому не стоит рассчитывать на получение налогового вычета, если сторонами в сделке по покупке жилья выступают указанные родственники.
Как указал в свое время Верховный суд, одного лишь факта родственных отношений между сторонами сделки достаточно, чтобы ФНС отказала в возврате НДФЛ (определение ВС № 18-КГ17-92).
Поэтому бесполезно доказывать, что сделка реально состоялась: цена была рыночная, а деньги действительно передавались продавцу.
2. Взыскание налога с подаренной недвижимости
С дарением недвижимости родственнику может возникнуть иная ситуация, нежели с вычетом: ожидалось освобождение от уплаты НДФЛ, а ФНС, наоборот, требует заплатить 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Поэтому все остальные родственники подпадают под уплату НДФЛ в том случае, если получат в дар недвижимое имущество.
Как видно, близкими родственниками здесь не признаются опекуны с подопечными, прабабушки, прадедушки и правнуки, дяди, тети и племянники, зятья, невестки, тещи, тести, свекрови и свекры.
И перед тем, как заключать с ними договор дарения недвижимости, стоит учитывать, что в дальнейшем придется заплатить НДФЛ.
3. Отмена сделки кредиторами
Сделка по продаже или дарению недвижимости, которая заключена между родственниками, вызывает большие подозрения в ее законности, если в результате у гражданина не остается ценного имущества, которое могли бы у него взыскать за долги.
Например, женщина в течение четырех месяцев подарила своей матери земельный участок, дом, квартиру и несколько нежилых помещений — а через некоторое время ее признали банкротом.
Договоры дарения признали недействительными — и в т. ч. дарение единственного жилья должника, т. к. суд усмотрел здесь с его стороны злоупотребление правом в ущерб интересам кредиторов (ВС, определение по делу ).
4. Лишение наследства из-за ренты с родственником
Договор ренты, заключенный между членами одной семьи, могут признать недействительным. Весьма популярным среди населения является такая разновидность договора ренты, как договор о пожизненном содержании с иждивением.
Как следует из его названия, он предполагает предоставление человеку ухода и материального содержания в течение всей его жизни взамен на жилье (к ухаживающему переходит право собственности на недвижимость со дня заключения такого договора).
Но если такой договор заключается между членами семьи, которые и так обязаны содержать и заботиться друг о друге (в частности, между супругами, детьми и родителями), то смысл такой сделки теряется. Поэтому суды в большинстве случаев признают договоры пожизненного содержания с иждивением между членами семьи недействительными.
А поскольку чаще всего такие сделки имеют цель не допустить раздела недвижимости между наследниками, то отмена договора сведет все эти старания на нет.
А поскольку было доказано, что она еще и не исполнялась фактически (т. е. супруга специально уговорила наследодателя на этот договор, чтобы лишить квартиры его дочь, в пользу которой было завещание), суд признал супругу недостойной наследницей и отстранил ее от наследования (Волгодонский р-й суд Ростовской обл., дело № 2-198/2019).
Но среди этих сделок особо следует выделить сделки, которые заключаются между членами семьи: здесь риски, связанные с передачей денег и «чистотой недвижимости», как правило, минимальны — зато к ним добавляются другие, связанные именно с родственным характером сделки. Остановимся на них подробнее.
1. Отказ в налоговом вычете за покупку жилья
Покупка жилья дает человеку право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом и вернуть НДФЛ, уплаченный в бюджет, на сумму до 260 тысяч рублей (если стоимость приобретенного жилья начинается от 2-х млн рублей), а также дополнительно получить еще до 390 тысяч рублей вычета за уплаченные банку проценты по ипотечному кредиту ( и ).
Поэтому не стоит рассчитывать на получение налогового вычета, если сторонами в сделке по покупке жилья выступают указанные родственники.
Как указал в свое время Верховный суд, одного лишь факта родственных отношений между сторонами сделки достаточно, чтобы ФНС отказала в возврате НДФЛ (определение ВС № 18-КГ17-92).
Поэтому бесполезно доказывать, что сделка реально состоялась: цена была рыночная, а деньги действительно передавались продавцу.
2. Взыскание налога с подаренной недвижимости
С дарением недвижимости родственнику может возникнуть иная ситуация, нежели с вычетом: ожидалось освобождение от уплаты НДФЛ, а ФНС, наоборот, требует заплатить 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Поэтому все остальные родственники подпадают под уплату НДФЛ в том случае, если получат в дар недвижимое имущество.
Как видно, близкими родственниками здесь не признаются опекуны с подопечными, прабабушки, прадедушки и правнуки, дяди, тети и племянники, зятья, невестки, тещи, тести, свекрови и свекры.
И перед тем, как заключать с ними договор дарения недвижимости, стоит учитывать, что в дальнейшем придется заплатить НДФЛ.
3. Отмена сделки кредиторами
Сделка по продаже или дарению недвижимости, которая заключена между родственниками, вызывает большие подозрения в ее законности, если в результате у гражданина не остается ценного имущества, которое могли бы у него взыскать за долги.
Например, женщина в течение четырех месяцев подарила своей матери земельный участок, дом, квартиру и несколько нежилых помещений — а через некоторое время ее признали банкротом.
Договоры дарения признали недействительными — и в т. ч. дарение единственного жилья должника, т. к. суд усмотрел здесь с его стороны злоупотребление правом в ущерб интересам кредиторов (ВС, определение по делу ).
4. Лишение наследства из-за ренты с родственником
Договор ренты, заключенный между членами одной семьи, могут признать недействительным. Весьма популярным среди населения является такая разновидность договора ренты, как договор о пожизненном содержании с иждивением.
Как следует из его названия, он предполагает предоставление человеку ухода и материального содержания в течение всей его жизни взамен на жилье (к ухаживающему переходит право собственности на недвижимость со дня заключения такого договора).
Но если такой договор заключается между членами семьи, которые и так обязаны содержать и заботиться друг о друге (в частности, между супругами, детьми и родителями), то смысл такой сделки теряется. Поэтому суды в большинстве случаев признают договоры пожизненного содержания с иждивением между членами семьи недействительными.
А поскольку чаще всего такие сделки имеют цель не допустить раздела недвижимости между наследниками, то отмена договора сведет все эти старания на нет.
А поскольку было доказано, что она еще и не исполнялась фактически (т. е. супруга специально уговорила наследодателя на этот договор, чтобы лишить квартиры его дочь, в пользу которой было завещание), суд признал супругу недостойной наследницей и отстранил ее от наследования (Волгодонский р-й суд Ростовской обл., дело № 2-198/2019).
