- Специальный корреспондент
Когда суд может забрать квартиру у покупателя спустя 5 лет после покупки?
10
5
Делюсь очередным кейсом по недвижимости, в котором спустя 5 лет признали недействительной сделку купли-продажи квартиры и возвратили квартиру законному владельцу.
Январь 2018 г. собственник квартиры, Алексей (имена в тексте изменены) находился на длительном лечении в медицинском учреждении с тяжелым заболеванием, препятствующим осознавать правовые последствия своих действий. Супруга Алексея — Вероника в последние месяцы находилась в стрессовом состоянии, т.к. вынуждена была все время проводить около больного мужа, работать не было сил, она была измотана морально и физически, а еще заканчивались деньги на лечения. При этом супругу требовались дорогостоящие препараты, приобретение которых не покрывала страховка ОМС.
В связи с тем, что иного выхода не было Вероника согласилась на условия частного инвестора и после встречи они поехали к нотариусу на оформление 2-й сделки. Квартиру стоимостью 10 млн. в Москве переоформили на инвестора под заем в 3 миллиона.
Сделка проходила в 2 этапа:
В июне 2018 г. Алексей умер, а Вероника не смогла вовремя внести очередной платеж, и инвестор уведомил Веронику о продаже квартиры в счет долга, дал ей 10 дней, чтобы выселиться из жилого помещения. Долг составлял 3,5 млн.руб.
Ознакомившись с документами, я убедился, что сделка является кабальной, т.е. заключена на неравноценных условиях для заемщика, тем более ее отец (Алексей) объективно не мог осознавать последствия своих действий при продаже квартиры.
Были собраны доказательства и составлено исковое заявление в суд о признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В суде дело длилось почти 2 года и при вынесении решения суд руководствовался следующими обстоятельствами:
Суд применил норму ст. 177 ГК, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
И конечно же нормы ст. 301 и 302 ГК об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Суд удовлетворил исковые требования и вернул квартиру законному владельцу, а покупатель остался с ипотечным кредитом и претензиями к инвестору, у которого покупал квартиру.
Фактически покупатель стал жертвой мошенничества со стороны инвестора, но мог и заранее предупредить наступление негативных последствий, если бы проявил должную осторожность и осмотрительность и перед покупкой провел проверку всех собственников квартиры на предмет законности совершенных сделок.
10
5
Делюсь очередным кейсом по недвижимости, в котором спустя 5 лет признали недействительной сделку купли-продажи квартиры и возвратили квартиру законному владельцу.
Январь 2018 г. собственник квартиры, Алексей (имена в тексте изменены) находился на длительном лечении в медицинском учреждении с тяжелым заболеванием, препятствующим осознавать правовые последствия своих действий. Супруга Алексея — Вероника в последние месяцы находилась в стрессовом состоянии, т.к. вынуждена была все время проводить около больного мужа, работать не было сил, она была измотана морально и физически, а еще заканчивались деньги на лечения. При этом супругу требовались дорогостоящие препараты, приобретение которых не покрывала страховка ОМС.
Вероника просила помощи у своих родственников, друзей и знакомых, но те уже не в силах были бесконечно оказывать материальную помощь и один из друзей предложил оформить частный заем у инвестора под залог квартиры.
В связи с тем, что иного выхода не было Вероника согласилась на условия частного инвестора и после встречи они поехали к нотариусу на оформление 2-й сделки. Квартиру стоимостью 10 млн. в Москве переоформили на инвестора под заем в 3 миллиона.
Сделка проходила в 2 этапа:
- В 1-м квартиру с Алексея фиктивно переоформили на Веронику.
- Во 2-м с Вероники на инвестора уже у нотариуса.
В июне 2018 г. Алексей умер, а Вероника не смогла вовремя внести очередной платеж, и инвестор уведомил Веронику о продаже квартиры в счет долга, дал ей 10 дней, чтобы выселиться из жилого помещения. Долг составлял 3,5 млн.руб.
В 2021г. ко мне на консультацию обратилась дочь Вероники - Юлия с вопросом можно ли вернуть ее квартиру через суд. Юлия подробно описала мне все происходящие события, показала все медицинские документы.
Ознакомившись с документами, я убедился, что сделка является кабальной, т.е. заключена на неравноценных условиях для заемщика, тем более ее отец (Алексей) объективно не мог осознавать последствия своих действий при продаже квартиры.
Были собраны доказательства и составлено исковое заявление в суд о признании сделки купли-продажи недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В суде дело длилось почти 2 года и при вынесении решения суд руководствовался следующими обстоятельствами:
- при заключении 1-й сделки Алексей был тяжело болен, находился на длительном лечении в больнице, принимал медицинские препараты, оказывающие влияние на его способность осознавать характер и значение совершаемых им действий, и не мог совершить сделку по продаже спорной квартиры.
- на момент промежуточной сделки (от Алексея к Вероники) Вероника не располагала денежными средствами, позволяющими ей купить квартиру, даже ½ долю.
- вторая сторона (инвестор) знал о тяжелом положении продавца и намеренно совершил сделку на кабальных условиях (вместо договора о залоге оформили договор купли-продажи).
- конечный покупатель не проявил надлежащую осторожность и осмотрительность до заключения договора купли-продажи.
Суд применил норму ст. 177 ГК, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
И конечно же нормы ст. 301 и 302 ГК об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Суд удовлетворил исковые требования и вернул квартиру законному владельцу, а покупатель остался с ипотечным кредитом и претензиями к инвестору, у которого покупал квартиру.
Фактически покупатель стал жертвой мошенничества со стороны инвестора, но мог и заранее предупредить наступление негативных последствий, если бы проявил должную осторожность и осмотрительность и перед покупкой провел проверку всех собственников квартиры на предмет законности совершенных сделок.
