Банкротство застройщика

[Собака]

Когда инвестор-дольщик покупает жилье у строительной компании, он заключает с ней договор долевого участия. По нему покупатель приобретает квартиру, пока строится дом. Но оформить ее в собственность можно только после ввода дома в эксплуатацию. Бывает, что у застройщика возникли финансовые трудности, и он не может выполнить обязательства перед дольщиками.

Признаки скорого банкротства застройщика​

Банкротство может наступить по различным причинам:

• повышение цен на строительные материалы или услуги подрядчиков;
• снижение покупательской способности;
• расходы на выплаты по судебным решениям, например, в случае, когда застройщик задерживает сдачу дома, и дольщики обращаются в суд.

Эти трудности могут привести к приостановке строительства и дополнительным финансовым издержкам. В случае неудачи в привлечении необходимых средств застройщика объявляют банкротом.
Вот несколько признаков, на которые стоит обратить внимание дольщику:
1. Остановка строительства. В обычных условиях работы идут без перерыва — на стройке всегда есть рабочие и техника, и застройщику невыгодно прерывать процесс. Поэтому важно следить за ходом строительства, например, посещая объект или отслеживая информацию в единой системе жилищного строительства.
2. Истекающий срок разрешения на строительство или других необходимых документов. Проверить статус документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
3. Отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта.
4. Отсутствие аккредитации крупных банков для предоставления ипотечных кредитов. Банки внимательно относятся к выбору девелоперов и проектов, которым они предоставляют финансирование.
Если застройщик не соблюдает заявленные этапы строительства и работы на стройплощадке прекращены, важно сначала обратиться к нему с вопросами. При отсутствии обратной связи о проблеме нужно сообщить в единый реестр проблемных объектов и провести проверку на возможное банкротство.

Процедура банкротства застройщика​

Если застройщик не соблюдает обязательств, то обратиться в арбитражный суд для признания его банкротом могут и банк, который финансирует строительство, и другие кредиторы и контролирующие органы.
Процесс банкротства юридических лиц обычно включает несколько этапов. Сначала суд проводит процедуру наблюдения для оценки финансового положения компании. После этого дело либо закрывается, либо начинается конкурсное производство, что означает признание должника банкротом.
Для застройщиков данный процесс упрощается: нет этапа наблюдения и финансового восстановления — суд сразу вводит конкурсное производство. Назначается конкурсный управляющий, чья основная задача — определить список кредиторов, размер их требований и порядок их удовлетворения. Среди кредиторов могут быть не только дольщики, но и поставщики, подрядчики, государственные органы и банки.
Имущество застройщика реализуется, а полученные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами. Согласно закону, конкурсное производство продолжается год, но может быть продлено судом еще на 6 месяцев.
Если конкурсный управляющий находит возможность восстановления финансовой устойчивости застройщика, проводится собрание кредиторов. На нем обсуждают возможность обращения в арбитражный суд с просьбой о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению. Суд рассматривает данную просьбу, назначает внешнего управляющего и передает ему управление компанией для завершения строительства дома.
Также дело о банкротстве может быть закрыто, если должник и кредиторы достигли соглашения, например, о возврате долгов в течение определенного периода. В таком случае заключается мировое соглашение — юридически обязательный документ, который завершает процесс по делу.

Как узнать, что застройщик — банкрот​

От срока, в который вы узнаете о банкротстве застройщика, зависит вероятность утраты денег и квартиры. Есть несколько источников для получения такой информации:
1. От конкурсного управляющего. В соответствии с законом управляющий обязан уведомить дольщиков о начале процедуры банкротства в течение 15 дней после своего назначения. Однако на практике это происходит лишь в случае, если застройщик представил управляющему данные о своих дольщиках. Поэтому при возникновении подозрений о банкротстве застройщика следите за ситуацией самостоятельно, не ожидая официального уведомления.
2. В газете «Коммерсант» или на

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация

. Там будут указаны следующие детали: название застройщика, его адрес и ИНН, арбитражный суд, рассматривающий дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и начале конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, а также информация о конкурсном управляющем.
3. Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротстве рассматриваются арбитражными судами и заносятся в специальную электронную картотеку. В ней содержится информация не только по завершенным, но и по делам, которые находятся на рассмотрении в арбитражных судах Российской Федерации.
4. Через Федресурс. Информация об участвующих в процессе банкротства застройщиках предоставляется конкурсным управляющим, включая данные о должнике, решения суда, результаты собрания кредиторов, информацию об инвентаризации имущества должника и проведении торгов.

Куда обратиться при банкротстве застройщика​

Как только поступает информация о банкротстве застройщика, важно приступить к действиям незамедлительно. Сначала дольщику следует внести свои требования в специальный реестр кредиторов, который открывается в день объявления о банкротстве и начале конкурсного процесса, а закрывается через два месяца после этой даты.
Исключение из этого срока возможно только при наличии серьезной причины: тяжелое заболевание, длительная командировка или служба в армии. Подтверждение таких обстоятельств потребуется в суде.
Для включения своих требований в реестр дольщик должен подать заявление конкурсному управляющему, который передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: получить обратно свои средства или претендовать на недвижимость.

Реестр кредиторов​

Реестр обязательств кредиторов — это документ, содержащий информацию о лицах, которым должен застройщик, и их требованиях по взысканию задолженности. В этот список могут включаться:

• дольщики;
• поставщики;
• подрядчики;
• государственные учреждения;
• банки.

Составление реестра осуществляется на основании решения арбитражного суда. Если требования были заявлены после закрытия реестра, суд рассмотрит их, однако вероятность получить компенсацию невелика, так как требования кредиторов, которые подались позднее, удовлетворяются в последнюю очередь.

Очередность удовлетворения требований кредиторов​

Сначала удовлетворяются требования по текущим платежам, которые не включены в реестр требований кредиторов. Эти платежи включают судебные издержки по делу о банкротстве, оплату гонораров конкурсному управляющему и оплату услуг лиц, нанятых в соответствии с законодательством о банкротстве.
Затем удовлетворяются требования из реестра кредиторов в следующем порядке:
1. Компенсации физическим лицам, которым был причинен вред здоровью во время работы у застройщика.
2. Расчеты с сотрудниками застройщика.
3. Выплаты дольщикам по ДДУ, компенсации по требованиям фонда защиты дольщиков и возмещение действительного ущерба, а также штрафы, неустойки и компенсации морального вреда.
4. Расчеты с остальными кредиторами, такими как банки.
Преимущество дольщиков перед остальными кредиторами заключается в возможности выбора между денежными выплатами и самим жильем. В отличие от других кредиторов, которые имеют право только на денежную компенсацию.
Если застройщик объявляется банкротом, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и уведомить об этом застройщика. В этом случае дольщик может предъявить денежные требования, которые удовлетворяются в третьей очереди. Важно понимать, что в случае нехватки средств у застройщика на удовлетворение всех кредиторов, право на жилье у дольщика пропадает. Если другой застройщик завершит строительство дома, расторгнутый договор дольщика уже не будет иметь силы для требования своей квартиры.

Как определяют размер требования дольщика​

При расчете суммы возмещения учитываются расходы дольщика по контракту и реальный экономический ущерб.
Реальный ущерб определяется как разница между суммой, уплаченной дольщиком за квартиру, и текущей рыночной стоимостью квартиры на момент введения первого этапа процедуры банкротства. Если дольщик внес только часть стоимости, размер ущерба рассчитывается пропорционально внесенной сумме. Даже при снижении рыночной цены квартиры, требования к возмещению не могут быть ниже суммы, уплаченной за нее.
Оценку рыночной стоимости квартир проводит эксперт, назначенный конкурсным управляющим за счет застройщика. Затем конкурсный управляющий представляет отчет об оценке дольщику и в арбитражный суд. В случае несогласия с размером требования дольщик имеет право обжаловать его в арбитражном суде, предоставив, например, альтернативную оценку.

Неустойка при банкротстве застройщика​

В случае задержки со сдачей дома, согласно законодательству, застройщик обязан выплатить дольщику неустойку. Размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче квартиры.
Долг должен быть выплачен, если деньги по ДДУ поступили от дольщика к застройщику непосредственно. Однако, если вы приобрели квартиру по договору долевого участия с использованием счета-эскроу, неустойку вы не получите. В этом случае застройщик не располагал данными средствами, следовательно, нет оснований для выплаты неустойки.
Для получения неустойки необходимо рассчитать ее сумму и обратиться к застройщику с требованием ее уплаты. В случае отказа или неполучения ответа следует обратиться в суд.
Требования к застройщику о выплате неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств рассматриваются судом и заносятся в список денежных претензий. Кроме того, возможно требование возмещения ущерба, компенсации морального вреда, судебных издержек и уплаты штрафа в размере 50% от неустойки.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера​

При возникновении ситуации банкротства застройщика обязательства по ипотеке все равно остаются в силе, так как отношения с банком не зависят от финансового положения девелопера.
В случае ухудшения вашего финансового положения целесообразно немедленно обратиться в банк для обсуждения возможности отсрочки платежей по ипотеке или иных способов снижения финансовой нагрузки.
Если у вас есть ипотечный кредит, вероятно, ваш договор долевого участия предусматривает залог права требования дольщика. Это означает, что при возмещении ваших денежных претензий сумма, которая вам должна быть выплачена, будет полностью направлена на погашение вашего кредитного обязательства перед банком. Если остаток по кредиту невелик, часть возмещения будет использована для его погашения, а оставшаяся сумма будет возвращена вам.

Признание права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика​

Если дом уже принят в эксплуатацию, дольщику необходимо обратиться с ходатайством о признании своего права собственности на квартиру в арбитражный суд.
Идеальным вариантом является тот случай, когда дольщик уже подписал акт приема-передачи с застройщиком до его банкротства. В этой ситуации суд принимает решение о признании права собственности, за что дольщику придется уплатить госпошлину. После этого с решением суда можно обратиться в Росреестр для оформления права собственности.
Если дольщик не успел подписать акт приема-передачи, право собственности может быть признано судом, когда более трети квартир дома уже оформлены в собственность или если соблюдаются следующие условия:

1. Если стоимость передаваемых квартир превышает общую сумму реестровых требований дольщиков более чем на 5%, необходимо получить согласие более ¾ кредиторов четвертой очереди или компенсировать данное превышение.
2. Если оставшегося имущества после передачи квартир недостаточно для погашения текущих платежей и требований первой и второй очереди, необходимо компенсировать сумму превышения.
3. Если дом или квартира находится в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками, например, при наличии ипотеки, потребуется согласие банка на регистрацию права собственности или внесение на депозитный счет арбитражного суда 60% от обязательств перед банком.

Количество жилых помещений должно быть достаточным, чтобы удовлетворить запросы всех желающих получить квартиры.

Что будет с нежилыми помещениями при банкротстве стройфирмы​

Если дольщик заключил договор долевого участия на нежилое помещение площадью до семи квадратных метров или на парковочное место, необходимо представить пакет документов конкурсному управляющему для внесения соответствующих требований в реестр по тем же основаниям, что и для жилых помещений.
Если площадь нежилого помещения превышает семь квадратных метров, требования по таким объектам подлежат включению в реестр в форме денежных сумм. Для этого следует обратиться в арбитражный суд, который рассматривает вопросы, связанные с процедурой банкротства.
Сумма денежного требования за парковочное место или нежилое помещение определяется исключительно в размере задолженности и включается в четвертую очередь реестра.

Как вернуть деньги или квартиру/помещение​

Для получения выплаты необходимо, чтобы денежные требования были внесены в реестр кредиторов. Очень важно учитывать, каким образом были организованы расчеты с застройщиком.
В случае невнесения взносов в фонд или частичной оплаты по договорам долевого участия на строительство выплаты происходят по очередности: сначала удовлетворяются требования по договорам и фактический ущерб, затем производятся выплаты неустоек, штрафов и других финансовых санкций, распределяемых в третьей очереди. Часто в этом случае средств должника недостаточно для удовлетворения всех кредиторов.
В случае регулярной оплаты взносов в фонд, для получения возмещения необходимо зарегистрироваться на выплату и подать соответствующее заявление в фонд защиты интересов дольщиков. При этом потребуются паспортные данные и выписка из реестра требований, которую можно получить у конкурсного управляющего. После подачи документов компенсационный фонд выплачивает возмещение в течение 10 дней на счет, открытый в банке «Дом-РФ».
В случае, если расчеты производились через эскроу-счет, необходимо подать заявление в Росреестр о расторжении договора долевого участия односторонним порядком.
Росреестр обязан разместить информацию о расторжении договора в Единой информационной системе жилищного строительства в течение 5 рабочих дней с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. Банк получает эти данные из системы и закрывает эскроу-счет, после чего средства возвращаются дольщику в соответствии с регистрацией расторжения договора.
В реестр требований можно будет включить претензии по неустойке и убыткам.

Изменения в законодательстве о банкротстве застройщиков​

Для решения проблем, с которыми сталкиваются обманутые дольщики, правительство вносит изменения в законы, регулирующие долевое строительство и банкротство застройщиков. Вот основные изменения, внесенные в 2019 году.
Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ о долевом строительстве были ужесточены требования к застройщикам. Теперь:

• Для каждого строительного объекта требуется отдельное разрешение, в отличие от предыдущей практики, когда одно разрешение могло распространяться на несколько объектов.
• Изменились финансовые требования: застройщик обязан иметь на своем счете не менее 10% от общего фонда строительства.
• Банковские операции застройщика подвергаются строгому контролю.

С 1 июля 2019 года застройщики стали обязаны использовать эскроу-счета и отказаться от договоров долевого участия. На этих счетах хранятся средства покупателей до ввода дома в эксплуатацию, и до этого момента застройщик не имеет к ним доступа. В случае прекращения строительства, дольщик имеет возможность вернуть свои деньги из банка.
По закону 175-ФЗ финансирование строительства осуществляется либо за счет заемных средств, либо за счет собственных средств застройщика.
Новостройки, которым уже было выдано разрешение на строительство до 1 июля 2019 года, продолжат продавать квартиры по прежней схеме. Это возможно при условии, что застройщик подтвердит выполнение следующих требований, независимо от даты выдачи разрешения на строительство:
1. Имеется оценка степени завершенности конструктивных элементов дома.
2. Документально подтверждено, что продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений по заключенным договорам долевого участия.
Степень завершенности строительства подтверждается затратами, фактически понесенными на строительство.

Для просмотра ссылки необходимо нажать Вход или Регистрация